Finanz-Ratgeber: Was ist eine Fälligkeitsmitteilung?

Haben Sie schon einmal von einer Fälligkeitsmitteilung gehört? Dann haben Sie sicher schon mal eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen bzw. diesen Wunsch in die Tat umgesetzt. Der Sinn einer solchen Fälligkeitsmitteilung liegt jedenfalls in gleich drei Punkten.

 

In der Regel dient eine solche Fälligkeitsmitteilung

 

  • zum Schutz des Käufers bzw.
  • zum Schutz des Verkäufers sowie
  • zur Abwicklung des Vertrags per Notar.

 

Etwas gröber zusammengefasst ist jene „Mitteilung“ eine Art Schutzmechanismus, der Käufer wie Verkäufer gegen Betrug absichern soll. Um diesen Schutz zu verstehen, ist es jedoch nötig, etwas in die Tiefe zu gehen.

 

Die Fälligkeitsmitteilung als Käuferschutz

 

Zuerst der Käuferschutz. Sie wissen sicher: Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, müssen Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Nur mit einem solchen Eintrag gelten Sie vor dem Gesetz auch tatsächlich als neuer Eigentümer der Immobilie. Anders ausgedrückt: Der Eintrag ins Grundbuch ist die formelle Übertragung der Immobilie. Das Problem: Die Mühlen der Bürokratie mahlen bekanntlich langsam. Entsprechend können zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintrag Wochen vergehen.

 

Sie haben somit zwar die Immobilie bezahlt, sind nach dem Gesetz aber noch lange nicht der rechtmäßige Eigentümer. So manches schwarze Schaf nutzt das aus. Betrüger könnten die verkaufte Immobilie zum Beispiel:

 

  • ein zweites Mal veräußern,
  • mit einer Hypothek belasten oder
  • in eine Zwangsversteigerung führen.

 

Sie als Käufer wären – trotz der erfolgten Bezahlung – der Depp. Zumal Sie obendrein zusehen können, wie und ob überhaupt Sie an Ihr Geld kommen. Eben hier greift die Fälligkeitsmitteilung als Käuferschutz. Indem die Parteien die Voraussetzungen festhalten, wie und wann der Kaufpreis zu zahlen ist. Eine solche Voraussetzung kann sein, dass der Verkäufer im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eintragen lässt. Diese ist quasi die rechtliche Zusicherung. Mit dieser ist die Immobilie vor einem weiteren Verkauf, Hypothek oder Zwangsversteigerung sicher. Die Bezahlung erfolgt jedenfalls erst, wenn eine solche Vormerkung vom Verkäufer getätigt ist, was obendrein von einem Notar überwacht wird.

 

Die Fälligkeitsmitteilung als Verkäuferschutz

 

Auf der anderen Seite kann auch der Verkäufer die Fälligkeitsmitteilung als Schutz nutzen. Zum Beispiel, wenn er selbst die Immobilie über einen Kredit finanziert hat. In dem Fall sind diese Schulden natürlich ebenfalls im Grundbuch vermerkt. Die Löschung solcher Einträge geht jedoch erst, wenn dieses Darlehen komplett getilgt ist. Entsprechend muss der Kaufpreis quasi rückgeführt werden. Heißt: Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt nicht an den Verkäufer, sondern direkt an die kreditgebende Bank. Diese wieder erteilt eine Lastenfreistellung, welche die Schuldenfreiheit der Immobilie bestätigt. Anschließend erfolgt per Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Verkäufer, dass das Geld geflossen und dieser damit nun ebenfalls schuldenfrei ist.

 

Die Fälligkeitsmitteilung in der Vertragsabwicklung

 

Zuletzt dient die Fälligkeitsmitteilung schlicht der Abwicklung des Verkaufs. Da bei einem Immobilienkauf bzw. -verkauf in der Regel ein Notar eingebunden ist, wird dieser auch die Abwicklung des (Ver)Kaufs erledigen. Entsprechend übernimmt der Notar die Formalitäten, sei es mit dem Grundbuchamt oder der Bank. Mit der Fälligkeitsmitteilung weist der Notar schließlich Käufer und Verkäufer darauf hin, dass all diese Formalitäten erledigt sind. Erst jetzt begleicht der Käufer (bzw. dessen Bank) den Kaufpreis. Und zwar so, wie es die Fälligkeitsmitteilung vorgibt.

 

Fazit: Manchmal ist ein bisschen Bürokratie gar nicht so verkehrt.